6000亿房地产信托危局调查

  “二次抵押”和“国退民进”—— 6000亿房地产信托危局调查   在政策打压的背景下,一方面许多信托公司趋向于保守;另一方面,有些信托公司反而充当了房地产信托产品的“急先锋”。 如果是民营企业股东背景,股东比较分散,就以逐利为主,敢于冒险;如有银行背景的信托公司,则很多情况下被当成银行合作的工具,不太涉足地产类信托产品。   8月末,安徽省宣城宏泰房地产开发有限公司总经理李选月失踪。   9月初,南京宇扬雨花石文化园集团老板杨军失踪,据传逃往澳大利亚。   据温州当地政府有关负责人透露,仅9月22日一天,温州就有9个老板跑路。   9月24日,鄂尔多斯(600295)市中富房地产开发责任有限公司法定代表人王福金自杀身亡。   9月底,一向不可一世的宋卫平,也公开承认绿城的资金链吃紧。   ……   随着宏观调控的持续深入,整个地产业的弦已经越绷越紧。从银行拿钱已如同海底捞月,信托则成了众多开发商拼命抓住的救命稻草。   据中国信托业协会数据统计显示,截止2011年第2季度末,投向房地产的新增信托资金累计达2077.6亿元,房地产信托达到6051.9亿,占资金信托总规模16.91%。房地产信托余额比一季度末的4868.88亿元大幅增长24.3%。房地产信托成为信托行业中规模扩张最快的产品类型。   与此同时,信托的融资成本也急剧升高,同比至少升高超过50%。   为了融到钱,很多开发商几乎可以说是不计成本。   问题是,将来怎么还钱?   成本急升:融资成本年增50%   随着资金链的收紧,信托渠道融资成本水涨船高是个明确的现实。   江苏新城地产股份有限公司(以下简称新城B股(900950)),一家以房地产开发与经营为主营业务的B股上市公司。目前它的主要融资渠道是发行信托产品,2010年共发行6笔信托计划,融资总计28.1亿元。   据相关资料显示,2010年3月,新城B股与中诚信托合作的项目预期最低收益率为7%,融资成本接近10%。今年以来,该公司与爱建信托、江苏信托、中诚信托陆续展开合作,其公告的融资成本一路上扬,从10%升到13%。   而随着不断房地产信托被叫停的消息传出,2011年上半年,新城B股仅发行了2笔信托,总额不超过7亿元。   其中一款是2011年4月20日,新城B股与中泰信托有限责任公司合作设立的“中泰上海东郡股权收益权集合资金信托计划”。   其信托计划具体为,新城B股向中泰信托转让上海东郡房地产开发有限公司100%股权的收益权,而中泰信托支付转让对价人民币4.5亿元(即信托资金总额),融资成本不超过14.7%。   从7%升至14.7%的融资收益,短短不到一年的时间,新城B股的信托融资成本涨幅已过50%。   此前新城B股业绩中报显示,截至今年6月30日,公司的短期借款为3.49亿元,都是通过信托融资所得,而这些融资都是由集团子公司的股权进行质押、并提供全额担保等方式予以保证。   业内人士称:“对于高负债的企业,特别是中小企业,稳妥的信托不会考虑接手,激进的信托公司一般也会从中提走更多的抽成,有些信托公司能提到高达5个点。”   不可否认的是,随着通过信托渠道融资成本的水涨船高,信托融资的规模越来越大,其风险也在不断的加剧。   九月,一则关于绿城中国母公司绿城集团被银监会清查其百亿信托融资的信息在业内传开,在H股市场,绿城中国当日垂直跳水16.23%。   绿城中国2011年半年报显示,截至6月30日,绿城集团现有现金及银行存款为97.46亿元,总借贷约350亿元,净资产负债率高达163.2%,较去年年末132%的负债率上升了31.2个百分点,成为大型开发商中负债率最高的房企。   分析人士称:“一般房地产企业的融资多用杠杆,负债都在70%以上,当前以信托作为资金主要来源的房地产公司,将会面临更大的资金压力。”   今年前8个月,绿城集团累计取得销售额约248亿元,只完成全年550亿销售目标的一半。   不过,绿城事件被业内人士解读为个例:“问题出在绿城总裁宋卫平个人身上,宋总这个人赌性太大,即使没有这轮调控,绿城也迟早要出事情。” (责任编辑:admin)